成敗均系海南清水灣模式 雅居樂豪賭不作不死
雅居樂近年業績增長圖
??在豪賭海南清水灣獲利頗豐後，雅居樂日益迷戀的高毛利和長周轉模式。在年景並不差的2012年、2013年，以及2014年，由於銷售持續乏力，雅居樂逐漸被一線房企拉開距離，已經掉隊。
??雅居樂連續四年銷售目標未完成
??連續四年沒有完成銷售目標，是雅居樂地產最不能回避的尷尬問題。在300億元線上徘徊三年後，雅居樂才在2013年勉強突破400億元銷售規模。截至2014年12月31日止，集團的累積預售金額為441.6億元；累積預售建築面積為458.8萬平方米；平均預售價為每平方米9,625元。按照年初所定下的480億元銷售目標來看，雅居樂完成去年目標92%。
??雖然業績還算不錯，但是仍然沒有完成既定目標。
??近些年來，雅居樂逐漸掉隊的事實，殘酷的市場競爭，都在迫使其革自己的命，降價跑量無疑是戰略調整當中的重頭戲。這也是業績上升的原因之一。
??在雅居樂大幅降價期間，公司遭遇董事會重組震蕩等異常狀況。其銷售人員坦承，降價是為盡快去庫存，回籠資金緩解公司債務償還壓力。
??從2010年至今，雅居樂一直融資不止，除瞭獲得內地銀行的信貸，公司還與多傢大行、銀銀行網路銀行信貸年息借貸增貸轉貸民間信貸團進行融資，方式包括優先票據、可轉債、俱樂部貸款、雙幣循環貸款。不同的是，內地的銀行借款主要是短期借款，國外投行的借款多為長期融資。
??雖然這些借貸當中有長期借貸和短期借貸，但從總體水平來看，雅居樂的負債明顯上升。業內普遍認為，在短時間之內，雅居樂的資金狀況或將會達到近年來最緊繃的狀況。可見，雅居樂一旦“學”會瞭“融資”，就患上瞭借款依賴癥，也就陷入瞭一發不可收拾的地步。
??成敗均系海南清水灣模式
??如果說萬達“豪賭”商業地產，那麼雅居樂算得上旅遊地產“激進派”的代表。
??雅居樂的崛起與海南清水灣關系密切。2006年到2009年年報顯示，雅居樂集團毛利年平均增長率僅為18%，但到2010年清水灣有結轉記錄之後，毛利一度達到53%以上。而雅居樂集團總資產規模則由2006年的174億快速達到2010年的698億，翻瞭3倍。清水灣一個項目的銷售額占到整體銷售額的三分之一。而也正是因為在豪賭海南清水灣獲利頗豐後，雅居樂開始日益迷戀高毛利和長周轉模式。這種模式為雅居樂帶來瞭可觀的收益，但也因其偏重於旅遊地產項目，且全國佈局有限且不均衡，造成抗風險能力差，漸漸被市場拋棄，開始步合生創展和星河灣的後塵。
??事實上，銷售疲軟、執行力不到位是近年來對雅居樂最直接的評價。最為明顯的例子是，在雅居樂此前銷售較好時，海南清水灣的貢獻巨大，但隨著海南樓市的萎縮，清水灣銷售金額縮小的同時，雅居樂整個公司業績也隨之下降。
??在豪賭清水灣之後，為填補這一空缺，雅居樂近年來一直在尋找合適項目開發，目光瞄向雲南，籌備逾兩年的雅居樂騰沖原鄉項目開盤。據雅居樂方面公佈，在項目開盤當天，首批推出的200餘套房源即告售罄，成交金額達3億元。然而，3億元的成交金額和項目高達200億元的投資金額相比，實在是杯水車薪。
??雖說雅居樂一直在試圖調整，但以海南清水灣為代表的旅遊地產模式仍是雅居樂的重點，然而業內早已不看好這種發展模式及前景。“得益於海南自然資源優勢及當時的市場環境，雅居樂清水灣取得成功不難，但要想在全國復制卻並不簡單。”有分析師表示。
??另據媒體報道，紀檢部門在對時任雲南省委常委、昆明市委書記的張田欣進行調查時，發現瞭雅居樂地產行賄雲南省官員的線索。去年昆明市人民檢察院批準對陳卓林執行監視居住，即與此相關。
??雅居樂的“不正當”經營使其錯過瞭市場機會，成也清水灣，敗也清水灣，雅居樂掉隊一線房企就有點自作自受的意味瞭。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/17265994400297840324974.shtml
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