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房地產有泡沫程度可能被誇大



廣廈會客廳第86期

  在房貸收緊背景下,貨幣大考才是房地產真正的考驗。可以肯定,若房貸收緊而房地產價格繼續上升,說明房地產仍有堅實的剛需與投資基礎,民間資金量足以支撐當前樓市價格;但如果房地產價格下挫,則表明泡沫將瀕臨破滅。

  中國房地產正經歷大考。但這次沒用行政控房手段,而是采用貨幣擠壓。

  從第三季度開始,房貸收緊的消息從各地傳來,除瞭銀行慎貸,擠提公積金現象在一些城市蔓延。據新華社電,由於各大城市樓市成交量不斷攀升,住房貸款和公積金貸款也快速增長,杭州、廣州、青島、北京、上海等地頻現公積金貸款難,多個城市公積金出現緩貸甚至斷貸的現象,部分城市甚至出現"擠提"。

  無論是日本房地產崩潰,還是美國次貸危機爆發,根本原因都是房貸利率上升,房地產金融收緊,導致債務鏈條崩潰。

  我國目前仍然實行穩健的貨幣政策,也就是說保持貨幣增量不動。但對於負債與投資拉動的行業,這不是個好消息,因為這將顯示實際債務成本上升。根據央行昨日公佈的今年前三季度金融數據,9月末,廣義貨幣(M2)餘額107.74萬億元,同比增長14.2%,比上月末低0.5個百分點,比上年末高0.4個百分點。央行收緊信貸,隻能靠其他融資渠道彌補。今年前三季度社會融資規模為13.96萬億元,比上年同期多2.24萬億元。如果把大多數中長期貸款視作房貸,經過預售等杠桿化手段之後,有超過2萬億資金進入樓市。個人房貸及社會融資是房地產兩大貨幣支柱,一旦支柱傾斜,樓市未來難以預料。

  不過情況沒有那麼糟糕,擠壓貨幣水分以溫水煮青蛙的方式進行,波瀾不驚。房貸繼續審核,隻是審核發放周期加長到幾個月;首套房優惠利率繼續存在,隻是優惠門檻提高打折幅度下調。

  《中國證券報》10月12日報道,目前在一線城市,個人首套房貸8.5折的貸款優惠利率幾乎成為歷史,市場利率普遍在基準利率9折以上,個別銀行首套房貸甚至較基準利率上浮。9月數據顯示,首套房貸批貸的平均利率為5.80%,大概為基準利率的8.9折。從銀行報價估計,今年11、12月份銀行批貸後的首套房商貸平均利率水平將達到9.5折以上。

  從8.5折到9.5折,看似相差不多。若房貸基準利率6.55%,以貸款100萬20年還清計算,等額本息還款方式下,月供為7485元,總利息為796447元。如果能打8.5折,那麼利率變為5.57%,月供為6918元,總利息相應減少為660433元。相比基準利率,月供減少567元,總利息減少136014元;若上升到9.5折,則每月會增加約500元,這可能使購房者心理預期發生變化。

  在房貸利率上升的背景下,中國的房地產價格還在上升,迎來瞭歷史上含金量最高的十一黃金周。搜房網的數據顯示,黃金周期間40個大中城市住房成交量同比增長瞭54%,其中北京同比飆升85%、上海同比增長39%;北京新房平均售價同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線城市成交量(如重慶、南京及杭州)也十分火爆。

  目前房地產貨幣大考尚未結束,我們無法判斷此輪房貸收縮是否會終結於明年一季度。可以肯定的是,如果房貸收緊而房地產價格繼續上升,說明中國的房地產有堅實的剛需與投資基礎,民間資金量足以支撐目前的房地產價格。如果房地產價格出現下挫,則說明泡沫已經危如累卵。誰也不知道中國民間到底有多少資金,因此沒有人知道這次貨幣大考的時限有多長,也難以測量出中國房地產的泡沫底線。

  到目前為止,此次貨幣考驗得出的初步結論是,資金仍然把房地產作為最主要的投資配置,而民間資金量之大可能超過我們的想象。中國房地產有泡沫,但程度可能被誇大。

台南市個人信貸利率

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-15/09273639192.shtml

民間信貸利率年息貸款全省皆可處理


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